Asesoría en Talca · Recuperación de propiedades
Casa ocupada o arrendatario que no paga: cómo recuperar su propiedad
Si su casa está ocupada por personas sin derecho, o su arrendatario dejó de pagar, existen vías judiciales rápidas para recuperarla. La clave es elegir la vía correcta según cómo empezó la ocupación, y nunca hacer justicia por mano propia.
Por Johnny Olate · Actualizado el 13 de octubre de 2026
Lo esencial
- Entraron sin permiso
- Es delito de usurpación. La víctima puede pedir al juez el desalojo con fuerza pública en cualquier etapa (art. 157 ter del Código Procesal Penal).
- Primeras 12 horas
- Cualquier persona puede detener en flagrancia. La policía puede hacerlo mientras los ocupantes sigan en el inmueble.
- Arrendatario que no paga
- Procedimiento monitorio: el juez le exige pagar en 10 días. Si no paga ni se opone, ordena el pago y la restitución.
- Le prestó la casa y no se va
- Juicio de precario ante el juzgado civil.
- Nunca
- Cambiar la chapa, cortar los servicios ni sacar las cosas del ocupante: puede volverse en su contra.
Primero: ¿cómo empezó la ocupación?
De eso depende la vía. Elegir mal significa perder meses.
Entraron sin su permiso
Denuncia por usurpación y solicitud de desalojo ante el Juzgado de Garantía de Talca.
Su arrendatario dejó de pagar
Procedimiento monitorio de cobro de rentas y restitución (Ley 21.461) ante los juzgados civiles de Talca.
Le prestó la casa a un familiar o conocido y no se va
Juicio de precario ante los juzgados civiles.
Compró o heredó una propiedad con ocupantes
Depende del título de los ocupantes. Lo revisamos caso a caso.
Si la ocuparon sin permiso
- 1
Denuncie de inmediato
En Carabineros, la PDI o la Fiscalía. Si la ocupación empezó hace menos de 12 horas, procede la detención en flagrancia.
- 2
Reúna los antecedentes
Certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces, fotos, testigos y cuentas de servicios a su nombre.
- 3
Pida el desalojo al juez
Acreditando la inscripción del inmueble y los antecedentes de la ocupación, el juez cita a una audiencia y puede ordenar el desalojo con fuerza pública.
- 4
Recupere su propiedad
El desalojo se ejecuta con auxilio de la fuerza pública.
Si su arrendatario no paga
Desde la Ley 21.461, conocida como "Devuélveme mi casa", existe un procedimiento monitorio: con el contrato y el detalle de las rentas, gastos comunes y consumos adeudados, el juez requiere al arrendatario para que pague dentro de 10 días.
Si paga, el procedimiento termina. Si no paga ni se opone, el tribunal ordena el pago y la restitución del inmueble, y luego el lanzamiento. La misma ley permite pedir, en ciertos casos, la restitución anticipada del inmueble.
Qué hacemos nosotros
- Revisamos el título de dominio y cómo empezó la ocupación para elegir la vía correcta.
- Preparamos la denuncia, la solicitud de desalojo o la demanda.
- Lo acompañamos a las audiencias y coordinamos el lanzamiento con el receptor y la fuerza pública.
- La causa se tramita bajo el patrocinio de una abogada habilitada.
Las causas judiciales, que así lo requieran, se tramitan bajo el patrocinio de abogados habilitados.
Un caso que acompañamos
Una mujer llevaba años sin poder vivir en su casa, ocupada por personas sin ningún derecho.
Obtuvimos la orden judicial y la propiedad fue desalojada con auxilio de la fuerza pública. Hoy está de vuelta en su casa.
“Llevaba años sin poder entrar a mi propia casa. Pensé que no había nada que hacer. Johnny tomó mi caso, me explicó cada paso y hoy estoy de vuelta en mi casa.”
Clienta de Talca
Cada caso es distinto: un resultado anterior no asegura el mismo resultado en otro.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora recuperar la casa?+
Depende de la vía. El desalojo por usurpación y el monitorio de arriendo son los procedimientos más rápidos. Un juicio de precario suele tomar más tiempo. En la primera consulta le damos una estimación para su caso.
¿Puedo cambiar la chapa si los ocupantes salen un rato?+
No lo recomendamos. Hacer justicia por mano propia puede exponerlo a acciones en su contra y entorpecer el juicio. La vía segura es la judicial.
¿Qué documentos necesito?+
El certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces y, si hay arriendo, el contrato y el detalle de lo adeudado. Si no tiene todo, lo ayudamos a obtenerlo.
¿Y si quien ocupa la casa es un familiar o mi ex pareja?+
Normalmente no es usurpación sino precario, o una materia de familia. Revisamos la vía que corresponde.
¿Cuánto cuesta?+
La primera consulta es gratuita. Si su caso es viable, le entregamos un presupuesto cerrado y por escrito antes de empezar.
Lo atiende
Johnny Olate
Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad de Talca. Inició sus estudios en la Pontificia Universidad Católica de Chile.
Consulta gratuita por WhatsAppFuentes
- Ley 21.633 sobre ocupación ilegal de inmuebles (BCN)
- El procedimiento monitorio de la Ley 21.461 (U. Diego Portales)
Información general, no reemplaza la revisión de su caso concreto.